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第三界别活动组---关于进一步规范我市物业管理的建议
时间:2020-03-18 11:15:27   来源:   点击量:23

物业管理是指政府职能部门对房地产的营运、控制及监管等,同时也包括物业管理企业对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。服务对象包括住宅社区及非住宅物业。近年来随着城镇化进程加快,房地产业蓬勃发展,人民收入提高,国家政策支持,物业管理行业获得了空前的发展。

一、我市物业管理发展现状

我市目前物业管理发展实现了五个发展目标(物业管理综合覆盖率持续扩大;物业管理区域综合满意度大幅度提高;住宅小区物业项目分层次管理取得明显成效;物业服务行业综合实力和竞争力明显增强;住宅小区提档升级效果明显),居住环境优美、设施设备完善、提供服务满意的良好人居氛围已经形成,实现了政府监管、市场主导、社会参与、行业自律的物业管理大格局,物业管理工作取得明显成效。

截止2018年底,全市共有物业项目1503个(住宅、非住宅),总建筑规模10309万㎡。其中住宅1257个,建筑规模9706万㎡,非住宅246个,建筑规模603万㎡。2018年度,全市物业管理综合覆盖率87.7%,住宅小区物业平均覆盖率86.9%,市五区住宅小区物业管理区域综合满意度91.4%。截止2018年底全市有物业管理经营范围的企业共计744家,其中2017年以后新增有物业管理经营范围的企业462家,物业服务从业人员达到5万余人。

二、我市物业管理业存在的问题及分析

在城镇化快速发展之下,一方面,物业公司的设立门槛较低,服务质量参差不齐,监管不到位。另一方面,住宅小区包罗万象的事情均找物业公司解决,但相关政府主管部门不进小区,物业公司没有强制力,无法满足业主相关诉求,最终带来大量矛盾。在我市,各旗县区物业管理工作发展不平衡,有的地区物业“四级管理”体系发挥作用也需进一步加强。

(一)相关主体关系不明确

物业管理涉及业主之间的关系,涉及业主、物业服务企业、建设单位之间的关系,也涉及业主委员会与其他组织之间的关系。物业管理服务中,单个业主的利益与业主共同利益的平衡,房屋质量的责任,共同部位、共同设施设备的利用与收益的归属,物业管理服务的质量,专项维修资金的使用等都是容易出现纠纷的热点问题。根源在于相关主体关系不明确,人们对责权利的界定不清晰。

(二)业主委员会成立难、成立后活动难、监督难,业委会运作不规范。

现行物业管理模式下,业主委员会不能作为社会组织登记,其法律地位不明确,表现在业委会成立难,成立后活动难,办公用房难落实、业主参与热情不高,业主委员会积极性难调动。即便有已建立的业主委员会,也没有基本制度,不是独立的法人企业,从而导致:一是与开发商不能作为平等主体争取共有产权;二是无法开设银行账户,物业费、共有部分收益等业主共有资金,只能通过物业公司账户收支,失去更换物业公司自主权;三是业主大会及业委会有法定决策执行权利,但不承担法律责任,游离于政府监管范围之外。

(三)共有部位经营收益存在纠纷易引发群体事件

对于建筑外墙、停车场、社区用房等公共配套设施,目前我市尚未明确登记产权,也未向业主进行公示,权属处于模糊状态。部分开发商在售房过程中,凭借卖方优势地位,乘机将属于业主共有部分的收益权予以保留,移交给自身所属物业公司管理。物业公司利用管理的便利,占有公共配套设施的租金,以及建筑外墙、电梯广告收益。在共有部分权属未明确的情况下,共有部分收益纠纷难以理顺。

(四)物业服务企业从业人员专业素质不高,各层面的培训需加强。

物业服务行业是劳动密集型行业,保洁、保安、维修、保绿工作,都需要大量的人力物力。物业服务企业的从业人员专业素质不高,制约着物业服务质量的提高,影响客户的满意度与物业服务企业生存发展的大计,是物业服务企业必须优先考虑的重大问题。

(五)物业费调价机制难以理顺,陷入恶性循环。

提高物业费须经过业主大会同意,在实践中,一方面,物业公司长期账目不清,导致业主不信任物业公司,涨费方案难以通过业主大会审议。另一方面,物业公司担忧业主大会成立后多了直接监管者,也不希望业主大会召开会议,导致物业费很难提高,迫使物业公司通过减少服务人员、降低服务质量等以降低支出,容易形成“物管独做主——业主低缴费——服务水平低——业主总不满——涨费更困难”的恶性循环。由于物业服务行业市场调价机制的缺失,导致物业服务合同签订难、解除难、终止难,特别是在新旧物业服务企业交接时,容易引发暴力冲突和维稳事件。

三、解决以上问题的对策与建议

近年来国家出台了一系列政策法规鼓励物业管理行业发展,推进市场化开放,激发企业活力。根据国家的相关政策法规,借鉴相关发达地区的实践做法,对我市物业管理提出如下建议:

(一)落实地区政府和物业企业主体责任,并形成多部门联动的合力

1、落实政府主体责任。一是明确基层政权组织(居委会、街道办等)的指导和协助职责。包括:监督共有资金账号、筹备业主大会、指导业委会换届等。二是推动政府相关部门(房管局、环保局、城管局等)进小区,市政公共事业服务进小区。三是对照自治区《居住物业管理服务标准》,由房管局牵头全面开展小区物业服务达标工作,对达到相应等级标准的住宅小区实施住宅小区星级评定,以此来压实主体责任。

2、落实物业企业主体责任。通过落实物业企业信用评价办法来压实物业企业的主体责任。全面推开物业服务企业信用评价工作,定期公布评价结果,建立失信企业黑名单制度,严重失信的企业清退出物业管理现场。不断完善全市统一的物业管理投诉平台建设,设置并公布专门投诉电话,切实解决老百姓投诉难的问题。

3、形成多部门联动的合力。依照《进一步加强包头市住宅小区物业管理工作的实施意见》,建立多部门联合推动物业管理工作机制,整合城管执法、公安消防、民政、技术监督、工商行政管理等16个监管部门力量,形成物业管理齐抓共管的格局,合力推动我市物业管理提档升级。

(二)加强业主委员会作用,探索建立业委会党建体制机制

可学习沿海城市正在推进的一些试点工作:业主大会成立并由住建部门备案后,赋予其统一社会信用代码证书,可到银行开设业主共有资金账户,管理物业管理费等业主共有资金,不再需要依靠物业公司账户。如此,物业管理的主导权将回归业主一方,业主真正成为甲方,便于市场择优,实现优质高价。此举也将打破物业管理行业低质劣价的恶性循环。

2018年以来,物业资质被全面取消,事前监管放宽后,物业服务质量纠纷呈上升趋势。为此,需要创新事中事后监管,完善信用体系和信息公示。可以尝试利用互联网+技术,通过微信公众号等信息手段,及时向业主公开共有资金账户余额、物业专项维修资金归集及使用、行政处罚和奖励等信息,为业主选聘物业服务企业、选举业主委员会委员提供参考。

当前,业委会普遍存在党建工作“空白点”,长期脱离党组织领导,也会产生背离为业主服务的初衷。为此,我们在广泛深入调研的基础上,建议通过单独组建、多方联建、区域联建和选派党建组织员等形式,实现党建在业主委员会的全覆盖。明确业委会党建工作的主体责任、组织保障、协调机制、具体措施和考核制度,为业委会更好发挥作用提供强有力的组织保障。

(三)明确公共部分的权属问题

共有产权登记不清是物业管理矛盾的源头。我国物权法对共有产权已有完善规定,各地未具体落实相关法律规定。为此,首先政府监管部门要解决增量问题,在土地出让合同中明确停车位、车库等公共部分的权属。其次,分批分类解决存量建筑的共有部位权属问题,为物业管理定纷止争提供坚实的物权基础。

(四)提升从业人员整体素质

提升物业管理从业人员整体素质。 一要强化从业人员的服务意识,增强服务理念,要严格按照物业合同约定,履行承诺的服务事项。二要规范从业人员服务行为。要严格按照内蒙古自治区《居住物业管理服务标准》提供规范化服务。三要加强从业人员技能培训。开展物业全行业培训工作,与职业院校合作,开展订单式培训、定向培训,有针对性地开展岗前、岗中、管理、技术等全方位的技能培训。对物业服务企业的法人、经理尤其是项目经理进行综合的业务素质培训,全面提升职业素养,为提升管理服务水平奠定基础。

(五)解决维修资金的筹措机制及渠道

在维修金使用方面,可采用以下三种模式:一是备用金使用。当小区物业费不足以负担日常小额维修时,可通过业主大会授权设立备用金,在额度范围内(每次申请额度不超过小区年度应收日常金的30%)可滚动核销使用。一次申请,多次使用,使用灵活,不需业主每次表决。二是专项使用。当小区进行大中修及更新改造需动用维修金时,申请方制定维修方案,依法律法规要求经业主委员会2/3以上表决通过,工程预算超过10万元的还需经第三方造价咨询机构审核造价,分两次划拨工程款项,申请程序较为严格。三是强制使用。当电梯、消防等主管部门认定小区存在重大安全隐患需要立即整改时,可不经过业主大会表决,由物业服务企业立即组织维修,维修后一次性划款到账。程序简便,高效便捷,及时保证小区居民的人身安全。

在进一步畅通维修金使用渠道方面,要全面简化维修金申请使用流程,由市、区双重审批改为区一次审批,大幅简化申请材料,减少办事时限,并将相关材料信息网上公开,强化社会监督。

目前,我市的四级物业管理模式、老旧小区准物业管理模式等先进经验和做法得到了国家住建部、自治区住建厅相关负责人的高度认可。但随着住房制度改革的不断深入,个人购房数量不断增加,物业管理的范围还将进一步扩大、新的矛盾也将不断出现。因此,必须高度重视物业管理中的问题,加强政府在物业管理中的职责。各相关部门应通力合作,以保证居民安居和国家的长治久安。


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