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关于加强和改进住宅小区物业管理服务工作的建议
时间:2007-03-07 16:44:18   来源:   点击量:51

市政协经济委员会

    物业管理是随着住房制度改革和房地产业发展出现的新兴事物,目前已经成为各级政府、社会各界和人民群众十分关注的热点、焦点和难点问题。为了深入了解当前我市物业管理的现状、存在问题,积极为加强和改进物业管理工作建言献策,全委会前,市政协经济委员会组织部分委员,就我市住宅小区物业管理与服务情况进行了专题视察。通过视察,我们认为,包头市的物业管理服务虽然取得了一定成就,但远不能适应形势发展的要求,特别是广大人民群众的生活需求,亟待采取有力措施加强和改进。
    包头市的物业管理起步相对较晚,1993年我市第一家物业管理企业——包头市物业总公司组建成立。经过10多年的探索与发展,全市物业管理从无到有,由小到大,行业发展规模逐步扩大。截止2005年底,全市注册物业管理企业已发展到126家,从业人员4000余人;全市已建成2万平方米以上的住宅区270个,实行物业管理的169个,其中119个住宅小区组建了业主委员会。与此同时,物业管理的法制建设不断完善,物业项目“创优达标”成绩显著,旧住宅小区治理改造稳步推进,物业专项维修资金归集力度加大,物业管理初步形成了对房屋及相关设施维修、小区保安、环境清洁、绿化养护、居民生活服务的经营格局,全市物业管理工作在全自治区处于领先地位。
    我市物业管理虽然取得了一定成绩,但随着物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大,物业管理行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来。包头市物业管理存在的主要问题及原因分析:
    第一,受法律责任交叉影响,相关主体职责不清,成为制约物业管理发展的瓶颈。物业管理涉及开发建设单位、业主、业主委员会、公安、消防及园林绿化、水、电、气、暖等众多相关主体和部门之间权利义务关系,尽管近年国家和地方出台了一些相关法规政策,但由于我市的法规政策业已过时,国家的法规政策又不具可操作性,致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决,司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理,给物业管理工作造成混乱;
    第二,受消费观念陈旧和物业收费标准不统一的影响,物业管理服务不规范,业主不愿缴费。多年来,物业服务收费没有规范的收费管理办法,导致服务不到位,形成恶性循环,业主意见大,物业管理部门怨言多,严重影响着物业企业的管理。如康乐北小区、青年路13#街坊等12个小区无人管理,居民上访频繁,引发社会矛盾;
    第三,政府职能部门指导服务不到位。从住宅小区建设至完工的质检和配套管理,政府应该有责任进行协调管理。目前物业管理涉及到政府多个职能部门,如水、电、气、热等的维修、维修费的合理使用,各个部门之间存在协调配合工作不到位、工作推诿等问题。
    第四,受现行体制影响,建管职责不分,没有物业前置管理。全市约85%的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的。这种建和管不分的体制决定了物业管理依附、受之于房地产开发企业,导致重建设、重销售、轻管理的问题长期无法得到根本解决。据投诉统计分析,属规划设计和开发施工质量责任造成的投诉纠纷占物业受理投诉量的70%以上;
    第五,受市场机制不健全影响,物业企业经营不规范,队伍素质偏低。目前我市物业管理企业大多规模很小,加之派生企业的依附性强、企业普遍亏损、专业化服务水平不高、市场观念差等因素的影响,导致一些物业企业无视业主权益,不能很好地按合同、制度办事,处理问题和矛盾简单生硬。同时,也难以吸引高素质的管理人才和专业人才,从业人员大多来自社会闲散人员、无业人员及农村剩余劳动力,未经过专门培训,整体素质较低,造成物业管理与服务的水平难以提高;
    第六,房改房和大企业房屋推行物业管理难度大。我市的房改房多是过去计划体制下的福利型住房,年代较长,质量较差,设施陈旧老化普遍,加之相当部分住户收入水平低,推行物业管理难度大。同时,中央、内蒙驻包大企业因历史原因,至今没有完全房改。包钢、一机、二机公产房住宅小区达77个,在1998年以前基本未推行物业管理;
    第七,受资金投入困难的影响,旧小区治理改造工程陷于僵局。目前2万平方米以上未治理的小区还有45个,面积337万平方米,主要是包钢等大企业所辖小区和产权多元化、企业破产、产权不明晰的小区,如棉纺、民航小区等。这些小区大多基础配套设施差、功能不全,卫生、治安较差,已严重影响到广大居民的居住环境,成为引发社会矛盾的焦点,急需进行治理改造。
    物业管理是城市管理的重要组成部分,其服务直接面向千家万户,与城市居民的工作和生活紧密相联,它的规范运作有助于城市的繁荣与稳定,是关系国计民生的一件大事。同时,物业管理也是一项复杂的社会系统工程,需要政府、社会、群众各方面的通力配合和共同努力。特别是政府应在物业管理中担当重要角色,充分发挥宏观调控、监管等重要作用。为此,我们提出以下建议:
    一、加强对物业管理的领导,加大宣传工作的力度
    各级政府应站在巩固全国文明城市成果、构筑和谐包头的战略高度,充分认识物业管理工作的重要性和紧迫性,列入重要议事日程,切实加强对此项工作的领导。建议市、区(旗县)两级政府明确分管城建工作的领导主抓,城建、房管、公安、消防等相关部门也要明确一名领导专门负责此项工作。各部门要密切配合,通力合作,共同推进物业管理工作。同时,要加大宣传工作力度,建议由市政府牵头,协调有关部门,通过开展“物业管理宣传日”、开辟专栏、专版、入户宣传、制作发放宣传册、宣传车集中宣传等多种方式,使物业管理的法规、政策、知识走进千家万户,深入民心,赢得人民群众的广泛理解和支持,形成全市上下、社会各界齐抓共管物业管理的良好局面。
    二、进一步加强法制建设
    针对我市物业管理配套地方法规建设基本属于空位的现状和当前尚未成熟的物业管理市场,面对国家法规不具操作性和我市已制定法规相对过时的实际,建议市政府法制办依据国家2003年9月1日颁布实施的《物业管理条例》,尽快制定出台与《条例》配套的“物业管理实施细则”、“维修资金管理办法”、“收费管理办法”、“业主委员会管理办法”、“业主委员会议事规则”等一系列相关规章、办法,为包头市物业管理的健康发展创造良好的法制环境。
    三、大力推进物业“三级管理”体制和“三位一体”的工作机制
    市委组织部、市民政局、市房管局联合下发的《关于把物业管理纳入社区管理体制的意见》,明确提出将逐步实行物业“三级管理”体制和“三位一体”机制。为了切实加大落实《意见》的力度,建议市政府将物业“三位一体”管理工作列入年终实绩考核目标,组成考评领导小组,建立考核指标体系,加强监督检查。同时,按照《关于把物业管理纳入社区管理体制的意见》的要求,落实联席会议制度,加强社区党组织、居委会、业主委员会、物业企业日常工作联系,形成合力,共同构建和谐社区。
    四、有效落实物业管理费用
    过去计划经济长期不变的政府定价,已远不适应物业企业发展的要求。因此,应尽快建立收费市场化体制,规范收费定价标准。建议由市政府协调市发改委等部门,根据某一时期内的物业管理服务需求、物业指数、人均工资等指标,确定一个可接受的物业管理等级和收费标准,为收费提供指导价格和参考价格,对“超值服务”的需求,收费标准由政府、物业企业和业主三方召开听证会进行商定。要通过建立科学合理的价格管理体制,推进物业管理的市场化进程,最大限度第满足不同层次物业消费者的需求。政府也要加大对基础设施的投入,并尽快建立维修资金制度,依法实行统一管理,提高维修金覆盖面。同时,要通过各种渠道和形式,使广大居民树立起物业消费意识,增强缴费的自觉性和主动性。
    五、进一步加强小区的治理改造完善工作
    针对我市小区治理改造面临的困难,建议各级政府高度重视,加大市、区(旗县)两级财政资金投入力度,尽快组织实施。建议组建成立市住宅小区治理改造工程领导小组,由市政府分管城建的副市长任组长,各区(旗县)政府及相关单位为成员单位,领导小组办公室设在市房产局。按照“条块结合、以块为主”的方式,层层落实签订责任状,由市政府下达任务,列入对各区(旗县)、各相关部门工作目标考核管理范畴,各区(旗县)政府负责对本行政区域内住宅小区治理改造的组织协调,市房产行政主管部门负责对治理改造工程监督检查、验收把关,各街道办事处、社区居委会负责组织居民为治理改造工程提供宽松环境,产权单位具体负责治理改造工程的实施操作,各相关部门按照各自职责开展工作,把小区治理改造落到实处。完成改造任务,后续改造资金投入至关重要,应建立市、区(旗县)政府、产权(管理)单位“三位一体”的有效投资机制。建议将此项工作纳入全市城维费的预算当中,每年按比例拨付,切实加大治理改造力度,整体提升人居环境质量。

    提案办理情况:
    承办单位:房地产管理局
    一、针对物业管理现状,我市已对《包头市住宅区物业管理条例》进行了修订,且在市政府常委会议上原则通过,并已上报市人大;《维修资金管理办法》等配套规章、办法的修订已列入工作议程,现正在修改完善中。
    二、我局已起草了《物业服务收费管理办法》,现正与市发展和改革委员会对其进行修改完善。新办法明确了服务等级和收费标准,要求物业企业实行明码标价,向业主公示物业管理服务收费项目及标准,主动接受业主监督、投诉。新办法的实施将建立科学合理的物业管理价格管理机制和运行机制,“质价相符”的原则也将得到充分体现,而菜单式的服务将引导业主树立正确物业管理消费观念,明确物业管理服务是商品,应遵循等价有偿的规律。 
    三、为保障住宅区物业管理活动的顺利实施,保证物业管理的持续健康发展,我处建立了竣工项目物业管理条件标准制度,凡新建住宅区在办理竣工项目交付使用核准条件和产权证之前,须提交住宅区竣工项目物业管理交付使用条件核准的有关资料,使物业管理用房、经营性用房、公建配套等物业管理基础设施得到同步落实。 小区内的供水、供热、排水等管网维护,根据国家《物业管理条例》第五十二条规定,供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
    四、为了维护物业管理市场秩序,维护物业买受人的合法权益,让物业管理真正走上社会化、规范化发展之路,我处严格执行建设部《前期物业管理招投标暂行办法》,要求开发建设单位在商品房预售前,必须通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业,实行前期物业管理。通过招投标从源头上有效的规范了物业管理活动,一方面明确了开发建设单位的责任,打破旧有的“谁开发、谁管理”的垄断经营模式,增加物业管理的透明度,逐步推进开发建设单位和物业管理分业经营,使物业管理企业真正成为承担民事责任的企业法人,实施专业化管理;另一方面突出了业主的主导地位,保障了业主的合法权益,降低了物业管理费用,促进物业管理服务质量的提高,促进物业管理市场的公平竞争,确保物业管理产业健康、有序的发展。
    五、为了规范物业管理经营行为,提高我市物业管理整体水平,我处每年举办一期业务培训班,聘请外地具有多年经验的讲师授课,主要讲解外地先进经验和实际操作中的一些案例,使我市物业管理水平得到全面提升。平时组织企业相互观摩学习,提高经营管理水平。
    六、对具备推行物业管理条件的旧住宅小区,根据市委组织部、市民政局、市房管局联合下发的《关于把物业管理纳入社区管理体制的意见》的规定,建议由街道办事处牵头,组织相关单位召开业主大会,选举产生业主委员会,选聘物业管理企业,签订《物业管理服务合同》,推行物业管理。现包钢、一机、二机等驻包大企业已相继成立物业管理企业,对具备推行物业管理的住宅小区逐步实施物业管理。
    七、我局制定了《包头市旧小区治理改造实施方案》,已上报市政府,待市政府批准后组织实施。

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